2018年长沙年终盘点之土地篇-揽金近500亿

2018年长沙土地市场在风云变幻与波澜起伏中迎来落幕,这一年,不平静。土地问题关乎楼市走向,关乎房企战略布局,更关乎购房问题。楼市冷暖地先知,土拍走势是楼市的风向标,土地市场是房企攻城略地的第二战场。上半年,长沙土地市场十分火爆;下半年,土地市场趋冷,房企拿地谨慎。2018年,长沙土地市场冷热分化明显,或高溢价,或熔断,或底价,或流拍,都是它们的宿命。

一、2018年长沙六区一县土地挂牌出让信息

(1)供应

(2)成交

①从数量来看,上下半年成交相差不大,均为100宗左右;

②从面积来看,上半年经营性用地成交超200万方,下半年成交超300万方;

③全年商住用地揽金近500亿元。从金额来看,上半年成交近200亿元,下半年成交近300亿元,相差较为悬殊。

④上半年溢价地块频现,流拍地块少,而下半年多以底价成交为主,同时,土地流拍数量增多。不过,下半年供应更为充足,虽溢价地较少,但整体成交金额远超上半年。

总结:1月、5月、9月和12月土地供应充足,2月和6月新增土地相对短缺。全年供应呈现波浪状,工业用地与商业用地占比大,纯住宅用地较为稀缺,数量最少。长沙县、岳麓区和望城区全年供应不断。成交则冷热分化明显,上半年“抢抢抢”,下半年整体较为冷清。

二、高溢价商住地块

总结:上半年,高溢价经营性地块数量为4宗,而下半年,则只有1宗,显得十分“珍贵”。5月14日,长沙县诞生3宗“远郊新贵”,其中华远豪掷近20亿元连拿2宗地。市场大环境发生变化,房企由疯狂拿地转变为谨慎出手。

三、无人问津的商住用地

标上颜色的为双限地

总结:商住用地原本是房企抢拍的对象,但这9宗却无人问津,其中包括4宗双限地。它们遭遇流拍的原因是多方面的,地理位置偏远,楼面价过高……致使房企对于这些“面粉”无动于衷。“悲惨”命运的背后隐藏着市场逐渐寒冷的趋势。

四、命运迥异的限价地

标红的为限价过万的双限地

总结:全年挂牌限价地近40宗,其中有5宗限价过万,整体水平被拉至新高度。上半年的限价地是开发商眼中的香饽饽,“熔断+摇号”很常见,“未拍先火”时有发生,鏖战不断;下半年,画风突变,限价地底价成交多,甚至遭遇流拍。楼市与土地市场唇齿相依,楼市降温,土地市场也随之趋冷。

五、土拍那些“最”

最“壕”自然人

4月24日,长沙县共出让7宗地块,出让总面积为132774.12㎡,出让总价为9421万元。位于长沙县果园镇田汉社区的3宗工业用地均被自然人拿下,刘世明连夺009和010号地,而且这两宗地均出现溢价,溢价率分别为27.5%和4.7%。

历时最长

5月4日,长沙县4宗经营性土地的成交让人大呼“不鸣则已,一鸣惊人”,上演了一场竞争激烈且持久的大戏。整个竞拍过程历时超11个小时,其中仅017号地竞拍就长达5个小时。当天,华远与碧桂园成最大赢家。

最不可思议

5月17日上午,长沙市天心区书院路一宗商住用地竞拍。这宗土地上的住宅被要求按9900元/㎡(不含精装修价格)限价销售。经过7家房企36轮竞价“厮杀”后,这宗地块被卓越以52170万元摘得。计算下来,楼面价达到了8135元/㎡,楼面价直逼住宅限价。

楼面价最高

7月31日,开福区出让一宗纯商业用地,竞拍20分钟,出价41轮,最终被老百姓大药房连锁股份有限公司以总价37835万元夺得,溢价率高达58%,其楼面价更是创下今年以来纯商业用地最高楼面价的记录,高达11075元/㎡。

单价最高

10月11日,长沙出让今年以来最昂贵的“面粉”,起始价高达38.9亿元,并限定住宅销售最高价格为11500元/㎡。早在2014年,该宗地曾挂牌,但因无人出价惨遭流拍。时隔4年,其楼面价翻了一番,却被长沙龙湖与长沙金晟置业等三人联合以底价竞得。

最受争议

12月4日,据长沙市国土资源网上交易系统显示,位于月亮岛的望城区022号地挂牌截止。该宗地限定住宅最高销售价格为9700元/㎡,远超之前区域挂牌土地限定住宅价格,有追平梅溪湖与高铁新城之势。该宗地自挂牌起就引发市场高度争议,最终润和城实业底价摘地。

六、政策与动态

4月:长沙出台农村宅基地管理新政

长沙建立宅基地退出激励机制,对符合建房条件并承诺主动放弃宅基地申请,或者已有宅基地自愿退还给村集体经济组织的村民,可参照城镇居民给予适当补贴。

5月:长沙征地补偿上调30%

5月,长沙市国土资源局正式印发了《长沙市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》。在结合了全市经济社会发展水平、居民消费价格指数以及人均可支配收入等情况后,全市征地补偿标准(土地部分)上调了30%左右。

7月:安居型商品住房供地比例提高至60%

7月,长沙市国土资源局出台了《关于进一步加强土地市场调控的工作方案》,《方案》要求大力整顿“捂地惜建、囤地不建”行为,严格依法处置土地闲置和项目延期开工。长沙将全力保障安居型商品住房用地,在新挂牌出让的商品住宅用地中,将安居型商品住房供地比例提高至60%以上。

7月:长沙土地二级市场平台运行

长沙土地二级市场交易平台正式运行。针对市场信息不透明等突出问题,以促进土地要素流通为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产登记为基础,以实现“放管服”为总体要求,这一平台致力于让买家找到合适的地,让卖家卖到市场的价。

10月:2018湖南省土地督察情况通报会召开

湖南省召开2018年土地督察情况通报会,高度重视土地利用和管理,今年各项工作取得积极进展,但部分市、县仍在沿用过度消耗资源、过度举债的发展模式,存在“三重三轻”(重发展、轻保护,重城市、轻农村,重用地、轻保障)现象,对最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度落实不够到位。

一年的结尾意味着又一年的即将开始。回顾今年,品牌房企较为活跃,出现了万科、碧桂园、龙湖与绿地等身影,而受限于各方因素,本地房企动作较少。供应主要集中在岳麓区、望城区和长沙县,这些区域为这一年的土地市场贡献一己之力。纵观全年,土拍由“热”转“冷”,我们看到过房企的不遗余力,也看到过房企的小心翼翼。到手的“面粉”是否能成“香喷喷的面包”,考验他们多方面的能力。2018年长沙土拍以底价成交结尾,明年的土地市场是否会回暖呢?时间会给出答案。

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